不動産投資には以前から興味があり、セミナーも一度聞いてみたいなーと漠然と考えていたのですが、どこかに行ってまで聞く気にもなれずの状態のときにコロナの影響もありオンラインのセミナーを見つけたので参加してみました。
セミナーの流れ
約1時間のセミナーとアンケート、担当者さんからの電話とゆう流れです。
説明方法、説明者の紹介
簡単に説明者さんの自己紹介とセミナーの説明方法があります。
今回はＺＯＯＭでスライドを使用し、説明して頂きました。
スライドのデータをＰＤＦでも頂けるとあとで見ることができるので、いいかなと思います。
オンラインなのでネット環境等の確認で何回か手をあげるボタンでの接続確認をしてくれます。
今回はわかりやすくするために要点を箇条書きにしてまとめてみました。
個人的に気になった部分、他にもこうゆう考え方もあるのでは？と思った部分は赤字にして、参考で個人的感想を青字で記載しています。
今なぜ不動産投資なのかの説明
年金対策、税金対策、不労収入、低リスクで運用をしたいとの需要がある。
老後資金のシュミレーションを紹介し、自助努力の必要性がある。
老後は6000万円が必要（月38万計算）とのことでそこから退職金や年金収入を差し引いても数千万が必要となってくる。
数千万の貯め方についての方法の説明。
①株、ＦＸなどの投資→ハイリスクハイリターン
②貯金する→月71000円の貯金が必要。
③個人年金→2812万の積み立てが必要。月65100円
④不動産投資→約8割は家賃収入で支払いをする。35年後には固定資産1000万+半永久的に家賃収入がついてくる。①～③との違いは自身のお金をもとに株等に投資または貯蓄となるが、融資を受けて家賃収入で返済する。3000万の物件で月約15000円で運用できる。実際には大きな金額は必要ない。
④についてのメリットとしては、新築物件のため空室リスクはほぼないと思われることと、立地によっては10年後の値下がりも少ない、または時期によってはプラスの可能性もあると思われる。
④についてのデメリットとしては、このセミナーを開催している会社の強みが後に出てきますが、土地の仕入れから行っていること。→つまり、新築物件での投資を基本としているため毎月のキャッシュフローがマイナスになると思われる。他社では中古でキャッシュフロープラスとゆう会社もあるので参考までに他社の話を聞いてみるのもいいかと思われる。
⑤銀行に預金していても昔と違いお金が増えていかない。→昔に比べ自助努力が必要である。
不動産投資の基本
仕組み、種類、チャンス、リスク
仕組み
（例）物件価格3500万、頭金なし、融資金額3500万、借入期間35年、サブリース、都内新築、ワンルーム、賃料10万の場合
収入
家賃が発生する：家賃は一度管理会社へ支払われサブリースの場合は5％として95000円。管理委託契約の場合は管理費3-5％を引いた残りが家賃収入として手元に入る（3％として97000円）
支出
銀行へのローンの返済
管理費（管理するお金）修繕費（修繕積立金：共用部の壊れたものを修繕する費用ＥＶや外壁など）
収支
収支-14871円/月となる。ローン終了後は家賃収入でプラスとなる。
管理契約の方法
賃貸管理委託契約：入居者との契約のみ不動産屋が行う。入居者募集等。空室の場合はお金が入ってこない。管理費は3-5％
サブリース契約：管理会社が借り上げる（家賃保証がついている）管理費は5-8％。必ず入金がある。一般的には10％
不動産投資の種類
1棟アパート
上級者向けハイリスクハイリターンであり、月の返済が40満、満室で家賃収入が50万の場合の空室リスクあり。地方物件が多く立地に注意が必要。
中古マンション1部屋
中上級者向け価格が低いので高い利回りが狙えるが、修繕積立にお金がかかる可能性がある。
新築マンション1部屋
初心者向け ローン返済後の家賃が最大となる。10年中古とでは築35年と45年では家賃が変わってくる。
チャンスとリスク
節税
様々な増税がされている。年収700万4人家族で2007年から10年で20万の増税
家賃収入に対し経費を引くことができる。（金利分、管理費、固都税、減価償却費など）
家賃収入が100万、経費が200万の場合→年収700万の場合、課税所得を100万落とせるので税率も下がり27万程度節税できる。
こちらについては2年目以降の節税金額も確認しておいたほうがいいと思います。年収700万設定のため大きく見えますが、税率が変わるだけ下がる経費が作り出せるか（物件を見に行く交通費も経費計上できるので）が肝だと思います。検討してください。
保険効果
死亡した場合は保険会社が残高を支払ってくれる。無借金の財産を残せる。
こちらはその通りですが金利は変わると思われるのでその辺の確認をしてください。考え方によりどうとらえるかにつきますが。
インフレ対策
年2％インフレで20年で現金の価値は2/3になるが不動産はインフレに合わせて動く。
空室リスク
家賃を周辺相場に合わせる必要がある。→利益が減るまたは持ち出しが増える。対策としては立地で駅から徒歩10分以内
地震リスク
阪神淡路大震災を例に説明。新耐震基準の物件を選ぶ。1980年代以降の物件を選ぶことが大切。ワンルームは地震に強い。（杭、壁がスパンの大きい事務所ビルよい強い）
不動産業者の倒産リスク
不動産業者の倒産については問題ない。管理会社の倒産の場合は管理会社を選びなおす必要があり管理費が変更になる可能性がある。
資産価値下落リスク
マンションの資産価値は需要と供給で変わる。需要があれば家賃も下がらない。立地が大切である。コロナ等があっても居住については影響がない。
金利上昇リスク
金利があがる場合は不動産価値、家賃も上げることができるので特に気にする必要がある。
不動産投資会社の選び方
実績・収益安定・サポート体制
実績：入居率99％以上、紹介/リピート率約80％/年、経営状況売上・利益とも上昇
契約方法 賃貸管理委託とサブリース契約
サブリース契約は2年更新 更新時3000円の見直しなど→家賃下落のリスクあり
こちらの会社は7年更新で業界最長 下限5％→家賃下落のリスクが少ない。
サポート体制
ワンストップサポートで手間を最小にしている。
開発事業からやっている自社ブランドのためサブリース7年更新と下限設定が可能
繰り上げ返済
例：3000万35年金利2％
15年後500万繰り上げ返済で5年10か月期間短縮
または返済軽減25000円/月減→月プラス10000万となる。
個別面談の流れ
ヒアリング→提案→契約ローン審査→引き渡し30～50年間の長期的な計画を提案する
セミナー終了後に一般的なアンケートを実施して終了です。
終了後担当の方から連絡が来て、自分のイメージをお伝えし、物件情報を入手し、検討購入といった流れになります。ゴリゴリ買えって感じではないので安心してセミナーのほう受講してみてはいかがでしょうか。